Impresa di pulizie del condominio, ovvero gioie e dolori dei condòmini e dell'amministratore: alzi la mano chi, almeno una volta, non si è lamentato del loro operato.

Condòmini che si lamentano presso l'amministratore, amministratore che richiama la ditta, oppure condòmini che – alle volte con modi e toni poco educati – rintuzzano i pulitori.

Insomma le imprese di pulizie condominiali rappresentano un'attività davvero a rischio…sicuramente di gran rimprovero!

Fatte queste premesse di colore, veniamo al punto: l'assemblea che dovesse decidere per la sostituzione dell'impresa di pulizie delle parti comuni dell'edificio con quale maggioranza può deliberare questa decisione?

Il carattere annuale, ovvero pluriennale del contratto incide sui quorum deliberativi?

L'assenza di un vero e proprio contratto scritto può facilitare la deliberazione?

Al riguardo, come vedremo da qui a breve, questi aspetti assumono carattere secondario, o meglio hanno importanza ma non incidono sulle maggioranze necessarie per deliberare la sostituzione dell'impresa pulitrice.

Entriamo nel merito: deliberazione della scelta e della sostituzione dell'impresa di pulizie. Il codice civile non dice nulla di specifico al riguardo.

Mentre, ad esempio, per le riparazioni straordinarie di notevole entità è indicata una specifica maggioranza (ovvero maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimali dell'edificio, art. 1136, quarto comma, c.c.), così non è per l'adempimento in esame.

Ed allora? Quali sono le maggioranze necessarie per decidere sulla sorte dell'impresa di pulizie? Come per ogni deliberazione non espressamente menzionata né considerabile analoga a quelle menzionate dalla legge, bisogna fare riferimento ai quorum deliberativi generali indicati dall'art. 1136 del codice civile in relazione al tipo di riunione. Ciò vuol dire che per la sostituzione dell'impresa di pulizie:

a) in prima convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti – personalmente e per delega – all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;

b) in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti – personalmente e per delega – all'assemblea ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

Vediamo adesso perché l'esistenza e/o la durata di un contratto non indice sulle maggioranze così indicate.

Ricordiamo che quello con l'impresa di pulizia delle scale è un contratto annoverabile tra i contratti di prestazione d'opera, o al più tra i contratti di appalto di servizi, ove l'appaltatore abbia dimensioni che travalicano il normale servizio prestato dalla ditta individuale (prevalenza struttura organizzativa sul lavoro del singolo).

Questi contratti, per quanto possono essere di lunga durata, ossia contratti pluriennali, sono rescindibili in qualunque momento, salvo la richiesta di danni per mancato guadagno da parte dell'appaltatore/ prestatore d'opera. Tale aspetto, però, non incide sulle maggioranze per rescindere il rapporto: le maggioranze necessarie per l'incipit della collaborazione ovvero per la sua chiusura sono le stesse.

Non differente il caso d'impresa di pulizie con la quale non è formalizzato alcun accordo: in questa ipotesi, qualora il rapporto sia a chiamata e non continuativo, non potrà nemmeno paventarsi il rischio di una richiesta risarcitoria da parte del pulitore, dato il carattere saltuario e non periodico del rapporto.

Fonte:  www.condominioweb.com